Đằng sau cam kết ESG có thể là cạm bẫy ‘tẩy xanh’ tinh vi. Khám phá ngay các dấu hiệu nhận biết rủi ro này để bảo vệ vốn đầu tư và tối ưu hóa lợi nhuận.
Giữa bối cảnh thị trường đầy biến động, dòng vốn đầu tư toàn cầu đã có sự dịch chuyển mang tính kiến tạo: không còn thuần túy truy đuỗi các chỉ số tài chính ngắn hạn, mà đang chủ động tìm kiếm những tài sản có khả năng chống chịu và tạo ra giá trị bền vững. Trong cuộc tìm kiếm đó, bộ tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) đã vượt qua vai trò của một thuật ngữ thời thượng để trở thành một khung quản trị rủi ro và kiến tạo giá trị không thể bỏ qua. Đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, nơi giá trị tài sản gắn bó với sự nguyên bản của cảnh quan và chiều sâu trải nghiệm con người. ESG đang nổi lên như một lăng kính thẩm định mang tính quyết định.
Việc tích hợp và thẩm định sâu các yếu tố ESG không còn là một lựa chọn “có thì tốt”, mà đã và đang trở thành một thành một phần quan trọng trọng việc định giá tài sản, tối ưu hóa lợi nhuận và bảo vệ giá trị đầu tư trong dài hạn. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích cách các nhà đầu tư giá trị có thể vận dụng lăng kính ESG để nhận diện những cơ hội đầu tư vượt trội, đồng thời trang bị lá chắn vững chắc trước những cạm bẫy tài chính và rủi ro thương hiệu từ nạn “tẩy xanh” (greenwashing).
1. SỰ DỊCH CHUYỂN KHÔNG THỂ ĐẢO NGƯỢC: TẠI SAO ESG TRỞ THÀNH TIÊU CHUẨN VÀNG?
1.1 Áp lực từ thị trường và sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng:
Trước hết, sự trỗi dậy của ESG được thúc đẩy bởi một lực đẩy kép từ thị trường: Sự thay đổi trong nhận thức của người tiêu dùng và áp lực từ thị trường.
Định nghĩa về “sự sang trọng” đã thực sự thay đổi, không còn tập trung vào sự xa hoa vật chất. Lập luận này được chứng minh bằng các số liệu cụ thể: báo cáo từ các hãng nghiên cứu thị trường hàng đầu như Bain & Company cho thấy thị trường du lịch trải nghiệm và chăm sóc sức khỏe đang có tốc độ tăng trưởng cao gần gấp đôi so với thị trường hàng xa xỉ cá nhân.
Thế hệ khách hàng cao cấp mới, đặc biệt là Millennials và Gen Z, đang dẫn dắt xu hướng này. Họ không chỉ tìm kiếm trải nghiệm độc đáo, mà còn yêu cầu tính trách nhiệm từ các thương hiệu. Một khảo sát toàn cầu gần đây của Deloitte đã chỉ ra rằng, có đến 60% người tiêu dùng thuộc thế hệ này sẵn sàng trả giá cao hơn cho các sản phẩm và dịch vụ bền vững. (Nguồn Delloitte.com)
Điều này tạo ra một áp lực thực tế lên các dự án nghỉ dưỡng. Một khu resort dù lộng lẫy đến đâu nhưng lại bị phát hiện gây tổn hại đến hệ sinh thái địa phương hoặc xung đột với cộng đồng sẽ đối mặt với rủi ro bị chính tệp khách hàng mục tiêu của mình tẩy chay. Do đó, việc áp dụng các tiêu chuẩn bền vững như ESG không còn là hoạt động quảng bá, mà đã trở thành một yêu cầu bắt buộc của thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu, khả năng lấp đầy và quyền định giá của dự án.
1.2 ESG như một lăng kính quản trị rủi ro toàn diện
Song song với đó, ESG cung cấp một lăng kính quản trị rủi ro toàn diện mà các mô hình tài chính truyền thống thường bỏ sót.
- Rủi ro môi trường: Đối với một dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, rủi ro vật lý từ biến đổi khí hậu như nước biển dâng hay các cơn bão bất thường không phải là một nguy cơ xa vời, mà là một biến số có thể định lượng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí bảo hiểm và sự tồn vong của tài sản.
- Rủi ro xã hội: Tương tự, “giấy phép xã hội” để hoạt động không phải là một khái niệm trừu tượng. Bất kỳ mâu thuẫn nào với cộng đồng địa phương đều có thể dẫn đến sự đình trệ trong xây dựng, các vụ kiện pháp lý và khủng hoảng truyền thông – tất cả đều quy ra chi phí tài chính khổng lồ.
- Rủi ro quản trị: Một cấu trúc quản trị yếu kém, thiếu minh bạch sẽ là mảnh đất màu mỡ cho sự lãng phí, các quyết định sai lầm, thậm chí là tham nhũng, làm thất thoát vốn đầu tư. Đối với nhà đầu tư, đây là rủi ro nghiêm trọng nhất, vì nó có thể bào mòn từ bên trong và hủy hoại tiềm năng của một dự án dù có vị trí đắc địa hay mô hình kinh doanh hấp dẫn đến đâu.
1.3 Tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn và định giá tài sản
Quan trọng hơn cả, dòng vốn đầu tư toàn cầu đã chính thức xem ESG là một bộ lọc trọng yếu. Các định chế tài chính và quỹ quản lý tài sản hàng đầu thế giới, như BlackRock hay Vanguard, đã công khai tuyên bố rằng họ sẽ ưu tiên phân bổ vốn vào các công ty và dự án có hiệu suất ESG cao.
Điều này tạo ra một thực tế rõ ràng: những dự án không đáp ứng được tiêu chuẩn sẽ ngày càng khó tiếp cận các kênh đầu tư chính thống, phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn và một tệp nhà đầu tư bị thu hẹp.
Ngược lại, một dự án có chiến lược ESG vững chắc và minh bạch sẽ có lợi thế cạnh tranh vượt trội trong việc thu hút vốn đầu tư chiến lược dài hạn, các khoản tín dụng xanh với lãi suất ưu đãi, và thường được định giá cao hơn trên thị trường nhờ được nhìn nhận là một khoản đầu tư an toàn, ít rủi ro và có tiềm năng tăng trưởng bền vững.
2. GIẢI MÃ BỘ BA ESG TRONG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG
Để biến ESG từ một khái niệm thành một lợi thế cạnh tranh có thể đo lường, các nhà đầu tư cần mổ xẻ từng cấu phần và áp dụng vào bối cảnh thực tế của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Môi trường (E)
Đối với một bất động sản nghỉ dưỡng, yếu tố Môi trường (E) đo lường tác động của dự án đến môi trường và tài nguyên thiên nhiên, vốn là tài sản cốt lõi tạo nên giá trị và sức hấp dẫn của điểm đến1.
Tính đa dạng của hội đồng quản trị: Tiêu chí này đánh giá sự đa dạng về giới tính và lý lịch của các thành viên trong hội đồng quản trị. Theo luật pháp Việt Nam, một số công ty đại chúng còn được yêu cầu phải có thành viên hội đồng quản trị độc lập để đảm bảo tính khách quan trong việc ra quyết định.
- Biến đổi khí hậu: Tiêu chí này được đánh giá dựa trên các cam kết, chính sách và quy định của quốc gia và địa phương. Tại Việt Nam, sau Hội nghị COP26, Chính phủ đã đặt mục tiêu giảm 43,5% tổng lượng phát thải quốc gia vào năm 2030 và đạt mức phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050. Do đó, một dự án nghỉ dưỡng có lộ trình giảm phát thải carbon rõ ràng sẽ không chỉ tuân thủ chính sách mà còn có lợi thế trong việc tiếp cận các nguồn vốn xanh.
- Năng lượng: Một dự án nghỉ dưỡng bền vững phải đảm bảo khai thác và sử dụng năng lượng hiệu quả. Điều này thể hiện qua việc áp dụng thiết kế thụ động để giảm phụ thuộc vào điều hòa không khí, và sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo như năng lượng mặt trời trên các mái nhà villa hay năng lượng gió. Việc tự chủ một phần năng lượng giúp dự án hoạt động ổn định và không phụ thuộc vào các nguồn bị giới hạn.
- Tài nguyên thiên nhiên: Tài nguyên của một khu nghỉ dưỡng chính là đất, nguồn nước, cảnh quan cây xanh và không khí trong lành7. Để đạt điểm ESG cao, dự án phải có đầy đủ giấy phép sử dụng tài nguyên. Ngoài ra, các sáng kiến như bảo tồn hệ sinh thái bản địa (rừng, rạn san hô), sử dụng công nghệ tiết kiệm nước, và các chương trình tái tạo cảnh quan bị ô nhiễm sẽ được đánh giá cao.
- Xử lý và tái chế chất thải: Các khu nghỉ dưỡng cần có quy trình xử lý chất thải đạt chuẩn, bao gồm thống kê, phân loại và lưu trữ chất thải nguy hại để đảm bảo không gây ô nhiễm. Các giải pháp thực tiễn bao gồm hệ thống xử lý nước thải tại chỗ để tái sử dụng cho việc tưới tiêu, chương trình ủ phân hữu cơ từ rác thải nhà bếp, và các sáng kiến giảm thiểu nhựa dùng một lần. Việc tái chế và tái sử dụng giúp giảm thiểu tác động ra môi trường và tối ưu hóa chi phí.
Xã hội (S)
Yếu tố Xã hội (S) đánh giá các mối quan hệ của dự án với khách hàng, đối tác, cộng đồng và đặc biệt là đội ngũ nhân viên.
- Quyền riêng tư và bảo mật: Đây là tiêu chí cực kỳ quan trọng đối với các khu nghỉ dưỡng cao cấp, nơi lưu trữ dữ liệu nhạy cảm của khách hàng và nhân viên. Dựa trên Bộ luật Dân sự và Luật An ninh mạng của Việt Nam, dự án phải có sự cho phép của khách hàng trước khi thu thập và sử dụng dữ liệu, cam kết không tiết lộ thông tin và có các biện pháp bảo vệ dữ liệu hiệu quả.
- Tính đa dạng, công bằng và hòa nhập: Dựa trên Luật Lao động, dự án không được phân biệt đối xử với nhân viên dựa trên giới tính, chủng tộc, tôn giáo hay tầng lớp xã hội. Điều này đòi hỏi sự công bằng trong tuyển dụng, đào tạo, cơ hội thăng tiến và chế độ lương thưởng cho cả nhân sự nam và nữ.
- Môi trường làm việc an toàn: Dự án phải đảm bảo an toàn lao động và sức khỏe cho toàn bộ nhân viên, từ khu vực bếp, buồng phòng đến các hoạt động ngoài trời. Các hành vi ép buộc lao động, ngược đãi hay quấy rối bị nghiêm cấm. Tiêu chuẩn cũng áp dụng khắt khe với việc sử dụng lao động dưới 18 tuổi, đảm bảo tuân thủ đúng giờ giấc và tính chất công việc theo luật định.
- Quan hệ cộng đồng: Một dự án bền vững không thể là một “ốc đảo” tách biệt, mà phải trở thành một phần của hệ sinh thái địa phương để tạo ra giá trị chung. Điều này thể hiện qua cam kết ưu tiên chuỗi cung ứng địa phương, giúp giữ lại giá trị kinh tế trong cộng đồng. Song song đó, việc bảo tồn và phát huy văn hóa bản địa sẽ tạo ra các sản phẩm du lịch đặc sắc và sinh kế bền vững. Đồng thời, sự chủ động đóng góp vào các dự án cải thiện hạ tầng, y tế và giáo dục sẽ xây dựng mối quan hệ đối tác tin cậy.
Quản trị (G)
Yếu tố Quản trị (G) đánh giá các hoạt động của dự án nhằm đảm bảo tính hiệu quả, minh bạch và tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
- Công bố báo cáo ESG: Các doanh nghiệp, đặc biệt là công ty đại chúng, phải công bố thông tin và kết quả hoạt động ESG hằng năm, bao gồm các báo cáo về tiêu thụ tài nguyên, chính sách lao động và đóng góp cho cộng đồng. Báo cáo này cần được nộp cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán. Đây là dấu hiệu rõ ràng nhất để phân biệt một nỗ lực nghiêm túc với hành vi “tẩy xanh”.
- Chống hối lộ và tham nhũng: Đây là yếu tố quan trọng trong việc phát triển một dự án bất động sản, được đánh giá theo luật Phòng chống tham nhũng của Việt Nam nhằm đảm bảo sự minh bạch trong các khâu từ cấp phép đến xây dựng và vận hành.
- Tính đa dạng của hội đồng quản trị: Tiêu chí này đánh giá sự đa dạng về giới tính và lý lịch của các thành viên trong hội đồng quản trị. Theo luật pháp Việt Nam, một số công ty đại chúng còn được yêu cầu phải có thành viên hội đồng quản trị độc lập để đảm bảo tính khách quan trong việc ra quyết định.
PHÂN BIỆT GIÁ TRỊ THẬT TỪ ESG VÀ CẠM BẪY “TẨY XANH” (GREENWASHING) TRONG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG
Khi ESG trở thành một tiêu chuẩn được săn đón, một rủi ro song hành cũng xuất hiện: nạn “tẩy xanh” (greenwashing). Đây là hành vi quảng bá sai lệch hoặc thổi phồng các tuyên bố về tính bền vững nhằm tạo ra một hình ảnh có trách nhiệm, trong khi bản chất hoạt động lại không thay đổi.
Các biểu hiện của nó ngày càng tinh vi, không chỉ dừng ở việc đưa thông tin sai sự thật, mà còn là việc nhấn mạnh vào một hành động tích cực nhỏ (ví dụ: loại bỏ ống hút nhựa) để che đậy những tác động tiêu cực lớn hơn (ví dụ: hệ thống xử lý nước thải lạc hậu), hoặc sử dụng các thuật ngữ mơ hồ, không có tiêu chuẩn như “thân thiện với môi trường” mà không có bất kỳ dữ liệu nào chứng minh.
Cái giá phải trả cho hành vi này là vô cùng đắt đỏ. Trong kỷ nguyên số, một khi bị cộng đồng, các tổ chức giám sát hoặc chính khách hàng “bóc mẽ”, danh tiếng của thương hiệu có thể bị hủy hoại chỉ trong gang tấc. Sự mất mát niềm tin từ khách hàng sẽ dẫn đến sụt giảm doanh thu trực tiếp và sự xói mòn giá trị thương hiệu đã được gây dựng trong nhiều năm. Đối với nhà đầu tư, rủi ro còn lớn hơn: tài sản có thể bị định giá lại, đối mặt với các án phạt từ cơ quan quản lý và các vụ kiện tốn kém. Quan trọng nhất, một dự án dính líu đến greenwashing sẽ gần như đánh mất khả năng thu hút các dòng vốn đầu tư nghiêm túc trong tương lai. Vì vậy, việc thẩm định kỹ lưỡng là lá chắn bảo vệ quan trọng nhất cho nhà đầu tư. Một vài dấu hiệu nhận biết rõ ràng nhà đầu tư cần lưu ý:
- Thiếu dữ liệu cụ thể: Các tuyên bố chung chung không đi kèm với số liệu đo lường, có thể kiểm chứng.
- Vắng bóng các chứng nhận uy tín: Không có các chứng nhận quốc tế độc lập về công trình xanh hay vận hành bền vững (như LEED, BREEAM, EarthCheck).
- Sự thiếu nhất quán: Có sự khác biệt lớn giữa những gì được quảng bá trong các tài liệu marketing và những gì thể hiện trong các báo cáo vận hành, tài chính hoặc thực tế tại dự án.
Một nhà đầu tư thông thái sẽ luôn yêu cầu sự minh bạch và những bằng chứng xác thực, bởi họ hiểu rằng tính chính trực mới là nền tảng cho sự tăng trưởng bền vững thực sự. Rõ ràng, lăng kính thẩm định ESG không còn là một lựa chọn, mà đã trở thành một công cụ chiến lược không thể thiếu trong kho vũ khí của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chuyên nghiệp.
Nó không chỉ giúp sàng lọc rủi ro hay tối ưu hóa chi phí vận hành, mà còn là la bàn để xác định những tài sản có khả năng chống chịu cao, tăng trưởng bền vững và tạo ra giá trị đích thực trong một thế giới đầy biến động.
Những dự án có chỉ số ESG vượt trội sẽ là những khoản đầu tư không chỉ an toàn hơn trước các cú sốc thị trường mà còn có khả năng thu hút tệp khách hàng trung thành và dòng vốn thông minh trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm và đồng hành cùng các dự án tiên phong, những nơi kết hợp hài hòa giữa lợi nhuận tài chính vượt trội và giá trị nhân văn sâu sắc, chính là sứ mệnh và lợi thế cạnh tranh cốt lõi mà New Century Investment (NCI) theo đuổi. Bởi chúng tôi tin rằng, đầu tư bền vững chính là hình thức đầu tư hiệu quả nhất.
Liên hệ ngay hôm nay để được tư vấn thêm các mô hình siêu lợi nhuận
Bài viết liên quan:
Đầu tư xanh – Chiến lược then chốt cho thị trường nghỉ dưỡng
Vì sao bất động sản xanh ngày càng thu hút? 8 lý do không thể bỏ qua
Trung tâm chăm sóc sức khỏe: Tương lai của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
