Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô 2026 bước vào chu kỳ tăng trưởng mới dưới tác động của sân bay Long Thành, hạ tầng liên vùng và xu hướng wellness – second home. Phân tích cơ hội, rủi ro và chiến lược đầu tư dài hạn.
Bước sang giai đoạn 2025–2026, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đứng trước một điểm uốn kiến tạo lại toàn bộ cấu trúc kinh tế phía Nam. Q4/2025 ghi nhận giao dịch BĐS tăng 15% (CBRE), trong đó tìm kiếm ven biển Đông Nam Bộ vọt 25% (Batdongsan.com.vn).
Sau giai đoạn thanh lọc khắc nghiệt, thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với động lực dẫn dắt: Sân bay Long Thành khai thác thương mại giai đoạn 1 (25 triệu khách/năm).
Sân bay Long Thành được ví như trái tim bơm dòng máu mới bao gồm vốn, con người và cơ hội đi khắp kinh tế Đông Nam Bộ. Sự kiện này, cộng hưởng với nhu cầu chăm sóc sức khỏe (Wellness) đang bùng nổ sau đại dịch, sẽ kích hoạt sự trỗi dậy mạnh mẽ của Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô. Không còn là những ngôi nhà thứ hai (Second Home) “nằm yên”, bất động sản ven đô 2026 là câu chuyện của dòng tiền vận hành, của giá trị sức khỏe và của tầm nhìn đầu tư dài hạn.
Cú hích hạ tầng: sân bay Long Thành và sự tái cấu trúc không gian kinh tế
1. Sân bay Quốc tế: Hạt nhân kích hoạt chuỗi giá trị
Lịch sử phát triển kinh tế thế giới đã chứng minh: Ở đâu có sân bay quốc tế, ở đó hình thành những cực tăng trưởng mới.
Khi Sân bay Long Thành đi vào hoạt động, bán kính di chuyển của khách du lịch quốc tế và nội địa sẽ thay đổi hoàn toàn. Những địa danh như Hồ Tràm, Phan Thiết hay không còn là những điểm đến xa xôi mà trở thành một siêu đô thị sân bay.
Tác động từ dòng vốn & con người:
- Dòng vốn FDI: Sân bay Long Thành sẽ là thỏi nam châm thu hút FDI. Riêng tại Đồng Nai, trong năm 2025, vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp đã đạt gần 2,5 tỷ USD chỉ trong 11 tháng, vượt 132% so với kế hoạch 1,9 tỷ USD, thông qua việc triển khai 320 dự án, kéo theo 50.000 chuyên gia cần nhà ở cao cấp. (VnEconomy)
- Dòng khách du lịch: Với công suất giai đoạn 1 là 25 triệu khách/năm, kỳ vọng một lượng lớn du khách quốc tế sẽ ưu tiên chọn các điểm nghỉ dưỡng ven đô làm nơi lưu trú đầu tiên hoặc cuối cùng trong hành trình, thay vì phải chen chúc vào trung tâm TP.HCM quá tải. (Báo đầu tư)
Bài học từ các Thành Phố Sân bay:
Nhìn vào sự thành công của Incheon (Hàn Quốc), Phuket (Thái Lan), chúng ta thấy rõ quy luật: Sân bay không đứng một mình. Nó kéo theo sự phát triển của các tổ hợp nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, và các trung tâm hội nghị (MICE) tầm cỡ.
Giá căn hộ tại các quận Yeongjong và Songdo của Incheon đã tăng hơn 100-200% kể từ năm 2020), được thúc đẩy bởi việc công suất sân bay tăng gấp đôi lên 100 triệu hành khách, tuyến đường sắt GTX và các dự án khu nghỉ dưỡng kết hợp sòng bạc thu hút giới chuyên gia, du khách. Hiệu ứng lan tỏa kinh tế bao gồm việc làm trong lĩnh vực logistics và doanh thu du lịch vượt quá 10 nghìn tỷ won mỗi năm. (Nguồn Bamboo).
Hay giá bất động sản Phuket đã tăng mạnh trong thập kỷ qua, với giá trị đất tăng gấp 7-14 lần (tăng trưởng 700-1.300%) tại các khu vực đắc địa như bãi biển Rawai từ năm 2004 đến năm 2024, vượt xa mức tăng trưởng 300% được dự báo trong bối cảnh bùng nổ du lịch và cơ sở hạ tầng. (Nguồn NationThailand.com)
Long Thành và khu vực Hồ Tràm đang trên lộ trình đúng đắn để biến Đông Nam Bộ thành một thỏi nam châm hút tiền của khu vực.
2. Mạng lưới hạ tầng bổ trợ: Những mạch máu thông suốt
Sân bay Long Thành được hỗ trợ bởi một mạng lưới giao thông huyết mạch đang tăng tốc về đích vào năm 2026:
Các trục Cao tốc dọc & ngang:
- Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu: Rút ngắn thời gian từ Biên Hòa và Sân bay Long Thành đến Hồ Tràm – Vũng Tàu chỉ còn khoảng 40-50 phút.
- Cao tốc Bến Lức – Long Thành: Kết nối trực tiếp miền Tây Nam Bộ với sân bay Long Thành và các tỉnh miền Đông, mở ra lượng khách nội địa khổng lồ mà không cần đi xuyên tâm TP.HCM.
Trục bao quanh (Vành đai):
- Vành đai 3 &4: Kết nối các đô thị vệ tinh (Nhơn Trạch, Thủ Đức, Bình Dương), tạo ra sự liên thông không giới hạn.
Hệ quả: Một mặt bằng giá trị tài sản mới sẽ được thiết lập. Những vùng đất ngủ quên ven các trục đường này sẽ thức giấc và tăng trưởng phi mã nhờ khả năng tiếp cận được cải thiện đột biến.
3. Các khuc vực được hưởng lợi
Nhơn Trạch (Đồng Nai): Từ một thành phố ngủ đông, Nhơn Trạch đang chuyển mình thành đô thị cửa ngõ, nơi cung cấp dịch vụ logistics và nhà ở cho nhân sự sân bay.
Cần Giờ (TP.HCM): Với siêu dự án lấn biển của tập đoàn Vingroup và cầu Cần Giờ, nơi đây sẽ là lá phổi xanh và khu đô thị du lịch sinh thái đẳng cấp, bổ trợ cho sự sầm uất của khu Đông.
Hồ Tràm – Bình Châu (Bà Rịa – Vũng Tàu): Đây là khu vực hưởng lợi trực tiếp và mạnh mẽ nhất. Với lợi thế rừng sát biển nguyên sơ, nơi đây được định vị là Thủ phủ nghỉ dưỡng cao cấp phía Nam, sẵn sàng tiếp đón lưu lượng lớn dòng khách thượng lưu quốc tế từ Long Thành.
Giải mã sức hút bất động sản nghỉ dưỡng ven đô 2026: Khi nhu cầu sở hữu để sử dụng đón xu hướng Wellness
1. Lợi thế cạnh tranh tuyệt đối
So với bất động sản lõi trung tâm (CBD) ngày càng chật chội và đắt đỏ, BĐS ven đô sở hữu hai lợi thế không thể sao chép:
- Bài toán Vốn: Mặt bằng giá tại các khu vực như Bình Châu hay Hồ Tràm vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn so với Nha Trang, Đà Nẵng. Cụ thể giá bất động sản tại Hồ Tràm hiện dao động từ 60 – 100tr/m2. Trong khi đó giá đất mặt tiền biển Nha Trang vào quanh mức 210 triệu/m2, mặt tiền biển tại Đà Nẵng 250 triệu/m2. (Nguồn Locphatland.com)
- Bài toán Không gian: Quỹ đất rộng cho phép phát triển các mô hình “All-in-one” với mật độ xây dựng thấp, điều mà nội đô không thể làm được.
2. Sự lên ngôi của Second Home thế hệ mới và Wellness Tourism
Sự lên ngôi của Second-home (đây là tài sản thứ hai mà một cá nhân hoặc gia đình sở hữu, không phải là nơi ở chính mà dùng cho các mục đích cụ thể, thường là sự kết hợp giữa nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lời) thế hệ mới gắn chặt với làn sóng Wellness Tourism đang tăng trưởng 12 – 15% mỗi năm tại Việt Nam trong giai đoạn 2017 – 2024, theo số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam (VNAT). Thay vì đầu cơ lướt sóng, nhà đầu tư chuyển sang mô hình nắm giữ dài hạn, ưu tiên tài sản tạo dòng tiền từ cho thuê với tỷ suất lợi nhuận từ 6 – 12%/năm, đồng thời mang lại lợi ích sức khỏe cho cả gia đình thông qua môi trường sống xanh và các dịch vụ chăm sóc Thân – Tâm – Trí.
Theo báo cáo 2025 của Global Wellness Institute, các dự án BĐS wellness ven đô tích hợp việc nghỉ dưỡng với các hoạt động spa, yoga/thiền, tắm rừng và suối khoáng … như Hồ Tràm, Bình Châu, Cần Giờ được hưởng lợi từ việc phân khúc bất động sản wellness trên toàn cầu đạt tốc độ tăng trưởng trrung bình hằng năm 19,5%/năm.
Về nhu cầu nghỉ dưỡng thực tế trên thị trường hiện nay, các khảo sát cho thấy xu hướng Staycation giúp công suất khai thác tại nhiều khu nghỉ dưỡng ven đô quanh TP.HCM và Hà Nội ổn định ở mức 60 – 70%, trong đó phần lớn khách là gia đình trẻ và giới chuyên gia di chuyển trong bán kính 1 – 2 giờ lái xe.
Nhờ vậy, mô hình second-home wellness ít phụ thuộc khách quốc tế: lượng khách nội địa chiếm trên 70% số lượt lưu trú tại nhiều điểm đến sinh thái, phù hợp bối cảnh Việt Nam khi du lịch sinh thái chiếm khoảng 47% tổng hoạt động du lịch và được định hướng là trụ cột phát triển bền vững. Điều này biến second-home thế hệ mới từ xa xỉ phẩm thành một hạng mục tài sản vừa ở, vừa nghỉ dưỡng, vừa cho thuê – một dạng bảo hiểm sức khỏe và tinh thần gắn với bất động sản. (nguồn saigontimes; GWI; VnEconomy; Vietnamplus)
Tầm nhìn 2026: chiến lược đầu tư trong bối cảnh sàng lọc khắt khe
1. Bệ đỡ vĩ mô & chính sách
Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định năm 2025–2026 là giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ mới nhờ hàng loạt luật sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS…) giúp minh bạch hóa thông tin, kiểm soát tốt hơn các dự án yếu kém và tạo nền tảng cho nguồn cung chất lượng tăng trở lại. Quy hoạch vùng Đông Nam Bộ đến 2030 xác định trục Long Thành – Nhơn Trạch – Bà Rịa – Vũng Tàu – Cần Giờ là cực tăng trưởng chiến lược, hình thành mạng lưới đô thị – công nghiệp – du lịch liên hoàn, đóng vai trò chân kiềng mới cho kinh tế khu vực phía Nam. (chinhphu.vn)
2. Nhận diện rủi ro & cơ hội
Các báo cáo dự báo thị trường 2026 cho thấy thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh: dòng tiền chủ yếu tìm đến các đại đô thị, khu ven đô có hạ tầng và pháp lý chuẩn, trong khi dự án đơn lẻ, pháp lý chưa hoàn chỉnh đối mặt rủi ro cao về thanh khoản và định giá. Nhiều chuyên gia và tổ chức nghiên cứu nhận định rằng: Bất động sản ven đô gắn với xu hướng đô thị xanh, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD và Loại hình Du lịch nghỉ dưỡng – wellness/second home sẽ trở thành lớp tài sản phòng thủ vững chắc, vừa đón đầu nhu cầu ở thực sự và nhu cầu staycation của khách nội địa, vừa hưởng lợi từ du lịch và hạ tầng, qua đó có dư địa tăng trưởng bền vững sau giai đoạn tái định giá 2025–2026 (báo công thương)
KẾT LUẬN
Sân bay Long Thành không chỉ là một công trình giao thông, nó là phát súng hiệu lệnh cho một chu kỳ thịnh vượng mới của trung tâm kinh tế phía Nam Việt Nam. Năm 2026 sẽ là năm bản lề, nơi cơ hội dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, biết nắm bắt giá trị thực của các mô hình nghỉ dưỡng kết hợp sức khỏe.
Đầu tư vào BĐS ven đô lúc này không chỉ là đầu tư cho tài sản, mà là đầu tư cho chất lượng sống của chính mình và thế hệ mai sau.
👉 Theo dõi New Century Investment (NCI) trên LinkedIn ngay hôm nay để cập nhật những phân tích thị trường chuyên sâu, khám phá các cơ hội đầu tư chiến lược nhất 2026
Bài viết liên quan:
Dự báo bất động sản nghỉ dưỡng 2026: Cuộc thanh lọc và sự lên ngôi của giá trị thật
Trung tâm chăm sóc sức khỏe: Tương lai của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
