Nếu giai đoạn 2022–2024 là lúc bất động sản nghỉ dưỡng tìm cách ‘hồi sinh’, thì cuối 2025–2026 là thời điểm cuộc chơi được tái định nghĩa — từ bán phòng ngủ sang bán trải nghiệm và giá trị sống.
1. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm 2025 – giai đoạn “thanh lọc” & chuyển đổi
Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu tích cực rõ rệt vào cuối năm 2025. Nền tảng cho sự phục hồi này đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng: các vướng mắc pháp lý trọng yếu đang dần được tháo gỡ, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như cao tốc Bắc-Nam và sân bay Long Thành đang đẩy nhanh tiến độ, và dòng vốn đầu tư bắt đầu quay trở lại, dù có sự chọn lọc khắt khe hơn.
Tuy nhiên, giới phân tích và các nhà đầu tư chiến lược đều nhận định, đây không chỉ là một sự phục hồi đơn thuần theo chu kỳ. Chúng ta đang chứng kiến một cuộc “thanh lọc” và chuyển đổi sâu sắc về chất. Thách thức cốt lõi hiện nay là các mô hình nghỉ dưỡng truyền thống – vốn chỉ tập trung vào việc bán phòng, biệt thự biển và các tiện ích cơ bản – đang dần bão hòa và không còn đủ sức đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách ngày nay.
Sự dịch chuyển này tất yếu sẽ tạo ra một sự phân hóa mạnh mẽ trên thị trường. Năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến sự lên ngôi của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có mô hình kinh doanh bền vững, với hai xu hướng chủ đạo sẽ dẫn dắt cuộc chơi: Bất động sản nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe (Wellness Real Estate) và Mô hình Resort kết nối trải nghiệm văn hóa bản địa. Bài viết này sẽ phân tích sâu thực trạng thị trường cuối năm 2025 và đưa ra các dự báo chi tiết về hai trụ cột tăng trưởng này trong năm 2026.
1.1 Các yếu tố vĩ mô hỗ trợ cho thị trường bất động sản
Nếu như 2023–2024 là thời kỳ thị trường gồng mình vượt qua thử thách niềm tin – từ các vướng mắc pháp lý condotel đến tình trạng chậm thanh khoản – thì đến cuối 2025, ba lực đẩy quan trọng đã góp phần định hình lại cục diện:
- Pháp lý: Tác động tích cực từ việc các bộ luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản…) được ban hành đã tháo gỡ nhiều vướng mắc tồn đọng, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến pháp lý của các mô hình BĐS mới. Dù vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng, niềm tin pháp lý của nhà đầu tư đang dần được củng cố.
- Hạ tầng: Việc hoàn thiện và đưa vào sử dụng hàng loạt dự án giao thông trọng điểm quốc gia, đặc biệt là các tuyến cao tốc Bắc-Nam và các tuyến kết nối liên vùng, đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển đến các thủ phủ nghỉ dưỡng mới. Sự kiện sân bay Long Thành chuẩn bị đi vào vận hành giai đoạn 1 cũng tạo ra kỳ vọng lớn cho toàn bộ thị trường phía Nam.
- Dòng vốn: Dòng vốn trong nước và FDI đang có dấu hiệu quay trở lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đặc điểm của dòng vốn giai đoạn này là “dòng vốn thông minh” – có sự chọn lọc vô cùng khắt khe, ưu tiên các dự án có pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín và mô hình kinh doanh rõ ràng, bền vững thay vì đầu tư dàn trải. (nguồn The Saigon Times)
1.2 Sự bão hòa của mô hình truyền thống:
Bên cạnh các yếu tố vĩ mô tích cực, thị trường cuối năm 2025 cũng bộc lộ rõ nét một sự thật không thể tránh khỏi: sự bão hòa của các mô hình nghỉ dưỡng truyền thống.
Các tòa condotel quy mô lớn chỉ tập trung vào lưu trú, hay các biệt thự biển thiếu trải nghiệm độc đáo đã không còn đủ sức hấp dẫn. Lý do đến từ cả vấn đề pháp lý condotel chưa dứt điểm hoàn toàn, bài toán vận hành và cam kết lợi nhuận bị phá vỡ, lẫn sự thay đổi căn bản trong nhu cầu của du khách.
Theo báo cáo thị trường quý III-2025 của DKRA Consulting, phân khúc căn hộ condotel tiếp tục cho thấy sự sụt giảm về nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) khi giảm 4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn khoảng 5.152 căn. Điều đáng báo động là hơn 85% trong số này đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án căn hộ condotel cũ đã mở bán từ lâu.
Về phía cầu, dù lượng tiêu thụ căn hộ condotel ghi nhận tăng 9% so với cùng kỳ, đạt 713 căn, nhưng báo cáo nhận định sự cải thiện này không đáng kể. (Nguồn Báo Pháp Luật).
Đều này cho thấy, mô hình “bán phòng ngủ” đơn thuần đã không còn phù hợp với xu thế tiêu dùng và hành vi du lịch hậu đại dịch.
Sự bão hòa này càng trở nên rõ rệt khi “khẩu vị” của du khách đã thay đổi. Ông Nguyễn Trí Thành, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, cho biết: “Sức cầu không mất đi, nhưng hành vi tiêu dùng đã thay đổi. Du khách ngày nay không mua trải nghiệm tạm thời, họ tìm kiếm giá trị sống và sự kết nối sâu sắc. Những dự án chỉ dựa vào vị trí đẹp hay lời hứa cam kết lợi nhuận cao sẽ khó tồn tại.” (Nguồn PhunuVietnam)
Nếu như trước đây, “biển xanh – cát trắng – nắng vàng” từng là công thức thành công cho hầu hết dự án nghỉ dưỡng, thì hiện nay, du khách Việt và quốc tế đã bước sang một giai đoạn khác: họ tìm kiếm sự yên tĩnh, chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm mang tính bản địa.
Các khảo sát của Booking.com và Skift năm 2025 đều cho thấy hơn 70% du khách quốc tế ưu tiên các điểm đến thân thiện môi trường, và hơn 60% mong muốn tham gia hoạt động kết nối cộng đồng địa phương khi đi du lịch. Điều này đồng nghĩa, sản phẩm nghỉ dưỡng truyền thống không còn “chạm” được vào nhu cầu cảm xúc của khách hàng. (Nguồn booking.com)
1.3. Những mầm mống của sự chuyển dịch:
Trong bối cảnh bão hòa đó, những mầm mống của sự chuyển dịch đã bắt đầu xuất hiện rõ nét, báo hiệu cho các xu hướng chủ đạo của năm 2026.
- Sự trỗi dậy của yếu tố Wellness:
Theo số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia, lượng khách quốc tế đến Việt Nam với mục tiêu chăm sóc sức khỏe tăng trung bình 12% mỗi năm trong giai đoạn 2017 – 2024, du lịch chăm sóc sức khỏe tại Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng trung bình từ 12 – 15% mỗi năm. (Nguồn Vneconomy)
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư lớn trong nước đã bắt đầu tái định vị sản phẩm theo hướng “wellness resort”, bổ sung các hạng mục trị liệu, spa quy mô lớn, yoga, thiền, detox hay chăm sóc sức khỏe toàn diện như:
Tập đoàn Sun Group đã khai trương Sun Premier Village The Eden Bay (Phú Quốc) với hệ thống spa nằm ẩn mình giữa rừng, kết hợp trị liệu thiên nhiên và chăm sóc tâm trí.
Hay Fusion Group mở rộng danh mục dự án lên hơn 10 khu nghỉ dưỡng mang thương hiệu Fusion và Maia, tất cả đều xoay quanh trục wellness, từ thiết kế phòng, ẩm thực đến lịch trình trải nghiệm.
Những con số này cho thấy wellness không còn là “một xu hướng”, mà đang trở thành động lực tái cấu trúc thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam.
Xem thêm: Trung tâm chăm sóc sức khỏe: Tương lai của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
- Tích hợp trải nghiệm bản địa:
Bên cạnh wellness, trải nghiệm văn hóa và bản địa đang được xem là hướng đi giúp dự án thoát khỏi sự trùng lặp.
Thay vì xây dựng resort “đóng kín” tách biệt khỏi đời sống địa phương, nhiều nhà phát triển đang chủ động tích hợp hoạt động trải nghiệm nông nghiệp, ẩm thực vùng miền, hoặc làng nghề thủ công ngay trong mô hình nghỉ dưỡng, chẳng hạn như:
Zannier Hotels Bãi San Hô (Phú Yên) kết hợp không gian nghỉ dưỡng cao cấp với trải nghiệm làng chài địa phương, ẩm thực miền Trung, và hoạt động bảo tồn san hô.
Amanoi (Vĩnh Hy) thiết kế riêng các gói retreat “Journey to Peace” – kết hợp thiền định, trị liệu bằng âm thanh, và khám phá văn hóa Chăm bản địa.
Những dự án này thể hiện rõ nỗ lực “bản sắc văn hóa địa phương” vào sản phẩm, tạo sự khác biệt bền vững so với mô hình resort copy–paste trước đây.
- Thay đổi tư duy đầu tư:
Nếu như giai đoạn trước, nhà đầu tư tập trung vào biên độ tăng giá đất, thì nay, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền dài hạn trở thành tiêu chí then chốt.
Theo nhiều chuyên gia nhận định nhà đầu tư thứ cấp trong lĩnh vực nghỉ dưỡng không còn bị hấp dẫn bởi những lời hứa cam kết lợi nhuận 8–10%/năm mà thay vào đó họ sẵn sàng chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, miễn là dự án có dòng tiền ổn định và thương hiệu vận hành uy tín. (Nguồn stockbiz.vn)
Điều này phản ánh sự trưởng thành của nhà đầu tư: họ không còn tìm “sóng đầu cơ”, mà đang hướng tới tài sản có giá trị vận hành thực – nơi wellness, văn hóa và tính bền vững là yếu tố bảo chứng.
Thị trường bất động sản năm nghỉ dưỡng 2026 – cuộc chơi của các mô hình nghỉ dưỡng bền vững & trải nghiệm sâu sắc
Năm 2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2026 Việt Nam được dự báo sẽ bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, nơi các dự án bền vững – tập trung vào sức khỏe toàn diện và trải nghiệm bản địa – trở thành tâm điểm phát triển.
Báo cáo Global Wellness Institute (2024) cho thấy du lịch chăm sóc sức khỏe toàn cầu sẽ đạt 1.100 tỷ USD vào năm 2027, chiếm hơn 20% tổng doanh thu ngành du lịch. Riêng khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Việt Nam cùng Thái Lan và Indonesia được đánh giá là “điểm sáng mới nổi” nhờ nguồn tài nguyên thiên nhiên và văn hóa độc bản.
Thạc sĩ Nguyễn Thanh Bình, Phó Trưởng phòng Quản lý lưu trú du lịch (Cục Du lịch Quốc gia), cho biết Việt Nam hiện có gần 600 cơ sở lưu trú du lịch hạng 4 – 5 sao, trong đó có 180 khách sạn, khu nghỉ dưỡng đã triển khai các hoạt động spa và chương trình chăm sóc sức khỏe cho khách lưu trú. (Nguồn VNeconomy)
Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhu cầu chăm sóc sức khỏe toàn diện (thể chất, tinh thần) bùng nổ trên toàn cầu. Nó đặc biệt phù hợp với thị trường Việt Nam do sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và xu hướng dân số già hóa, với hơn 20% dân số dự kiến trên 60 tuổi vào năm 2035 (Tổng cục Dân số – Kế hoạch hóa Gia đình, 2024). Đây là tệp khách hàng có nhu cầu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe lâu dài, mở ra dư địa phát triển lớn cho dòng sản phẩm này.
Tại Hội nghị MTE HCMC 2025, Các chuyên gia cũng nhận định rằng rằng mô hình nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang chuyển đổi: không chỉ tập trung vào xây khách sạn, nghỉ dưỡng truyền thống mà mở rộng sang wellness retreat, all-inclusive resort có yếu tố sức khỏe và trải nghiệm văn hóa bản địa sẽ là xu hướng then chốt như một kênh tăng giá trị và doanh thu. (Nguồn VN travel).
Năm 2026 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ các dự án resort tích hợp trung tâm wellness chuyên sâu, tập trung vào y học cổ truyền tích hợp với hoạt động khám phá văn hóa, làng nghề, nông nghiệp bản địa như Fusion Resort Cam Ranh, Amanoi Vĩnh Hy, hay The Mandala Wellness Retreat Hòa Bình.
Song song, kiến trúc resort cũng đang hướng tới bản địa hóa và thân thiện môi trường: sử dụng vật liệu tự nhiên, khai thác cảnh quan theo triết lý “ít can thiệp – nhiều trải nghiệm”, đồng thời hợp tác với cộng đồng địa phương để cung ứng sản phẩm, dịch vụ và lao động. Đây không chỉ là chiến lược phát triển bền vững, mà còn là cách gia tăng giá trị cảm xúc – yếu tố đang định hình hành vi tiêu dùng của du khách thế hệ mới.
Tóm lại bức tranh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm 2025 là một giai đoạn chuyển đổi mang tính bước ngoặt, khép lại thời kỳ phát triển dựa trên quy mô và mở ra một chu kỳ mới. Năm 2026 được dự báo sẽ là năm của các mô hình kinh doanh bền vững, nơi hai trụ cột wellness và trải nghiệm văn hóa bản địa sẽ giao thoa và dẫn dắt thị trường.
Dòng vốn đầu tư thông minh sẽ không còn chảy vào các dự án lớn nhất, mà vào các dự án có mô hình kinh doanh khác biệt, hiệu quả và đáp ứng đúng nhu cầu sâu sắc của con người.
Đối với các nhà đầu tư chiến lược, đây là lúc cần thay đổi lăng kính thẩm định thay vì chỉ tập trung vào vị trí và quy mô, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng yếu tố concept, mô hình vận hành và khả năng tạo dòng tiền của dự án,
Ưu tiên các dự án tiên phong trong lĩnh vực wellness hoặc có chiến lược kết nối, tôn vinh giá trị bản địa, Đồng thời quan tâm đến các dự án có yếu tố công nghệ và bền vững (ESG) như một phần không thể thiếu của chiến lược đầu tư dài hạn.
Cuộc chơi bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn mới không còn dành cho những ai tìm kiếm ‘sóng đầu tư’, mà cho những người biết lắng nghe nhịp thở của thị trường – chất.
Bài viết liên quan:
Việt Nam cần gì để trở thành trung tâm du lịch y tế thế hệ mới của châu Á?
Trung tâm chăm sóc sức khỏe: Tương lai của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Vì sao bất động sản xanh ngày càng thu hút? 8 lý do không thể bỏ qua
