Trong tư duy đầu tư truyền thống, lợi nhuận của một khu nghỉ dưỡng được đo lường bằng tỷ lệ lấp đầy và giá phòng trung bình nhưng mô hình này đang dần bộc lộ giới hạn. Lợi nhuận thực sự của các dự án thành công nhất thế giới hiện nay đến từ một chiến lược thông minh hơn: biến resort từ một nơi “chỉ để nghỉ” thành một “điểm đến” trải nghiệm.
Khi đó, bất động sản của bạn trở thành một nền tảng, và phòng ở chỉ là “vé vào cổng”. Cỗ máy lợi nhuận thật sự vận hành khi du khách bắt đầu chi tiêu cho các hoạt động vui chơi, ẩm thực và dịch vụ cộng thêm. Vậy, làm thế nào để xây dựng hệ sinh thái dịch vụ này một cách hiệu quả? Câu trả lời nằm ở việc thấu hiểu và khai thác triệt để lợi thế địa hình.
Mô hình vui chơi ở các dự án nghỉ dưỡng giữa thiên nhiên
Khi một dự án tọa lạc giữa thiên nhiên, địa hình rừng núi thường bị xem là một thách thức trong xây dựng và vận hành. Tuy nhiên, các nhà phát triển thông minh đã biến chính thách thức này thành lợi thế cạnh tranh không thể sao chép, tạo ra những mô hình kinh doanh cực kỳ thành công. Dưới đây là các case study đang triển khai thành công và tạo được tiếng vang lớn.
1. Samten Hills Dalat – Điểm đến văn hóa tâm linh
Tọa lạc tại huyện Đơn Dương, Lâm Đồng, Samten Hills nằm biệt lập giữa những đồi thông nguyên sơ, cách xa trung tâm Đà Lạt. Đây là một tổ hợp du lịch văn hóa tâm linh, không phải là một resort truyền thống. Họ phân khu rõ rệt: Khu tâm linh (trái tim là Đại bảo tháp Kinh Luân lớn nhất thế giới), khu nghỉ dưỡng (The Samten), khu ẩm thực và các công trình phụ trợ.
Ngay trong những tháng đầu tiên sau khi khánh thành (đầu năm 2023), Samten Hills đã nhanh chóng trở thành một hiện tượng, thu hút hàng chục ngàn lượt khách mỗi tháng. Theo báo cáo của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Lâm Đồng, trong năm 2023, Samten Hills được xác định là một trong những điểm đến mới nổi, góp phần quan trọng vào việc thu hút hơn 8,65 triệu lượt khách du lịch đến tỉnh, vượt chỉ tiêu đề ra. (Nguồn: Báo cáo của Sở VHTTDL Lâm Đồng).
Phân tích thành công của loại hình này
- Tạo ra một “lý do” để đến: Samten Hills không cạnh tranh bằng dịch vụ lưu trú 5 sao truyền thống. Thay vào đó, họ bán một trải nghiệm văn hóa tâm linh Tây Tạng độc đáo. Đây là một “thỏi nam châm” đủ mạnh để thu hút du khách đến một vị trí biệt lập, giải quyết bài toán về vị trí địa lý.
- Biến công trình thành biểu tượng: Đại bảo tháp Kinh Luân bằng đồng, dát vàng 24k lớn nhất thế giới không chỉ là một công trình tâm linh, mà còn là một biểu tượng marketing và đã đủ sức “gánh” cho toàn bộ diện tích rộng lớn, biến khu đồi trống thành một điểm đến tâm linh toàn cầu, tạo ra hiệu ứng lan truyền khổng lồ trên mạng xã hội và thu hút một tệp khách hàng chuyên biệt (khách hàng tâm linh, người yêu văn hóa) mà các resort thông thường không tiếp cận được.
Bài học cho nhà đầu tư: Với các dự án giữa thiên nhiên, một chủ đề (theme) văn hóa hoặc tâm linh mạnh mẽ, khác biệt có thể tự nó trở thành một điểm đến, tạo ra nguồn doanh thu từ vé tham quan, dịch vụ F&B, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và thúc đẩy nhu cầu lưu trú.
2. Delight Park – Điểm đến chủ đề
Delight Park, tọa lạc giữa đồi thông nguyên sơ, không cạnh tranh bằng các trò chơi cảm giác mạnh. Nơi đây tập trung vào việc tạo ra các không gian và trải nghiệm theo chủ đề, lấy cảm hứng từ những câu chuyện tiên cảnh, thần thoại..
Ngay sau khi ra mắt, show diễn “Sử Thi Âu Lạc” tại Delight Park Dalat đã được ngành du lịch tỉnh Lâm Đồng ghi nhận là một sản phẩm du lịch mới, đặc sắc, góp phần đa dạng hóa trải nghiệm cho du khách khi đến với khu vực. Việc này cho thấy mô hình đầu tư vào các show diễn công nghệ cao, có chủ đề văn hóa rõ ràng đang là một hướng đi được chính quyền địa phương ủng hộ và đánh giá cao. (Nguồn Công Luân.vn)
Phân tích thành công:
- Khai thác yếu tố kể chuyện (Storytelling): Các không gian như “Bồng Lai Tiên Cảnh” không chỉ là cảnh quan, mà là một câu chuyện mà du khách có thể đắm mình vào. Yếu tố này làm tăng giá trị cảm xúc và sự gắn kết của du khách với điểm đến.
- Tạo điểm nhấn “check-in”: Các công trình kiến trúc độc đáo, mang tính biểu tượng cao được thiết kế có chủ đích để trở thành “thỏi nam châm” thu hút du khách, đặc biệt là giới trẻ, tạo ra hiệu ứng marketing truyền miệng mạnh mẽ và miễn phí.
- Hòa mình vào thiên nhiên: Các công trình và hoạt động được thiết kế để hòa quyện với cảnh quan rừng thông, biến chính khu rừng thành một phần của trải nghiệm, thay vì phá vỡ nó.
Bài học cho nhà đầu tư: Đầu tư vào không gian có chủ đề và trải nghiệm kể chuyện có thể tạo ra những điểm nhấn marketing tự nhiên, giảm chi phí quảng cáo và thu hút một lượng lớn khách tham quan trong ngày, gia tăng doanh thu phụ trợ.
3. Khu du lịch Thác Datanla & Đèo Prenn (Đà Lạt) – Phiêu lưu mạo hiểm
Khai thác địa hình dốc, thung lũng, rừng thông và thác nước hiểm trở đặc trưng của Đà Lạt. Họ tích hợp nhiều mô-đun hoạt động: xe trượt (Alpine Coaster) dài nhất Đông Nam Á (2.400 mét), Zipline xuyên rừng, và các tour Canyoning (đu dây vượt thác).
Dù không công bố doanh thu chi tiết, nhưng việc liên tục đầu tư mở rộng các tuyến Zipline và các tour Canyoning cho thấy dòng tiền từ các hoạt động này là rất lớn và ổn định, đủ sức tái đầu tư và phát triển. “Theo bài viết trên Báo Công an Nhân dân, chỉ trong thời gian ngắn, loại hình du lịch này nhanh chóng “cất cánh” bởi đã thu hút được lượng khách rất lớn trong và ngoài nước tham gia. (Nguồn Công an nhân dân)
Phân tích thành công:
- Khai thác 100% địa hình: Mô hình này biến chính độ dốc, thung lũng và tán rừng (những thứ tưởng chừng không thể khai thác) thành sản phẩm cốt lõi thông qua các hoạt động như Zipline, xe trượt Alpine Coaster, hay đu dây vượt thác.
- Tối đa hóa doanh thu phụ trợ: Thay vì chỉ thu vé vào cổng, mỗi hoạt động là một lần thu phí riêng. Mô hình “trả tiền theo lượt” này giúp tối đa hóa doanh thu trên mỗi du khách và không phụ thuộc vào việc họ có lưu trú hay không.
Bài học cho nhà đầu tư: Không cần một chủ đề bao trùm, nhà đầu tư có thể tích hợp các “mô hình phiêu lưu mạo hiểm” để kích hoạt các khu vực đất trống, tạo ra dòng tiền nhanh, hiệu quả và thu hút tệp khách hàng trẻ, năng động, những người sẵn sàng chi tiêu cho trải nghiệm.
Nếu các mô hình thành công “giữa rừng” biến địa hình hiểm trở thành lợi thế, thì các mô hình “giữa biển” lại là bài toán kiến tạo điểm đến từ một không gian mở và bằng phẳng. Với lợi thế mặt tiền biển, các dự án quy mô lớn có cơ hội xây dựng những tổ hợp giải trí phức hợp, biến bất động sản thành một “đế chế” khép kín với cỗ máy lợi nhuận vận hành không ngừng nghỉ.
Mô hình vui chơi “đế chế” giải trí từ các dự án nghỉ dưỡng ven biển
1. Vinwonders (Nha Trang) – Tổ hợp tất cả trong một
Tọa lạc biệt lập trên đảo Hòn Tre, VinWonders là một “Theme Park” đúng nghĩa, gắn liền với hệ sinh thái nghỉ dưỡng Vinpearl. Mô hình này bao gồm công viên nước, công viên giải trí, thủy cung, khu biểu diễn và ẩm thực, được phân chia theo các chủ đề rõ rệt.
Theo báo cáo của Sở Du lịch Khánh Hòa, tổ hợp Vinpearl – VinWonders trên đảo Hòn Tre là một trong những động lực tăng trưởng chính, góp phần quan trọng giúp du lịch Khánh Hòa đón hàng triệu lượt khách quốc tế và nội địa mỗi năm. (Nguồn báo Khánh Hòa)
Phân tích thành công:
- “Giữ chân” du khách: Với vị trí trên đảo và quy mô khổng lồ, mô hình vui chơi này giữ chân du khách cả ngày, thậm chí nhiều ngày, buộc họ phải sử dụng toàn bộ dịch vụ trong hệ sinh thái từ lưu trú, ăn uống đến mua sắm. Đây là chiến lược tối đa hóa doanh thu trên mỗi khách hàng một cách triệt để.
- Tạo sản phẩm biểu tượng: Các show diễn thực cảnh hoành tráng như Tata Show không chỉ là một hoạt động giải trí, mà đã trở thành một “sản phẩm mồi” đủ lớn để du khách phải ở lại đến tối. Điều này trực tiếp thúc đẩy doanh thu F&B và nhu cầu lưu trú qua đêm tại các khách sạn Vinpearl.
Bài học cho nhà đầu tư: Mô hình này đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu khổng lồ và một hệ sinh thái đủ lớn. Tuy nhiên, khi thành công, nó sẽ tạo ra một điểm đến khép kín với dòng doanh thu đa dạng, ổn định và khả năng kiểm soát toàn bộ chuỗi giá trị trải nghiệm của khách hàng.
2. Atlantis, The Palm (Dubai) – Biểu tượng xa xỉ & chủ đề hóa
Là một tổ hợp nghỉ dưỡng siêu sang trên đảo Cọ nhân tạo, với hai “át chủ bài” là công viên nước Aquaventure và Thủy cung The Lost Chambers, tất cả được xây dựng dựa trên chủ đề “Thành phố mất tích Atlantis”.
Theo tờ Bloomberg, Atlantic dự định mở rộng và phát triển thêm 4 cơ sở khách sạn trên khắp thế giới. Điều này thể hiện rõ sự bùng nổ loại hình du lịch giải trí vốn ít bị ảnh hưởng bởi những lo ngại về lạm phát. (Nguồn Bloomberg)
Phân tích thành công:
- Chủ đề thần thoại độc đáo: Thay vì chỉ là một công viên nước, Atlantis tạo ra một trải nghiệm độc đáo, kỳ thú, khác biệt hoàn toàn với mọi đối thủ cạnh tranh. Yếu tố kể chuyện (storytelling) đã nâng tầm giá trị của toàn bộ dự án.
- Trải nghiệm “có một không hai”: Đường trượt nước xuyên qua bể cá mập không chỉ là một trò chơi, mà là một “biểu tượng marketing” toàn cầu, tự nó tạo ra sức hút khổng lồ và định vị thương hiệu siêu sang.
- Khai thác như một tài sản độc lập: Aquaventure không chỉ phục vụ khách lưu trú. Nó là một “cỗ máy” lợi nhuận riêng, bán vé cho khách vãng lai, tạo ra một nguồn doanh thu khổng lồ và ổn định, không phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy của khách sạn.
Bài học cho nhà đầu tư: Xây dựng mô hình vui chơi thành một chủ đề độc đáo và trải nghiệm biểu tượng có thể biến khu vui chơi thành một điểm đến toàn cầu. Quan trọng hơn, việc cấu trúc nó như một đơn vị kinh doanh độc lập sẽ tạo ra một nguồn doanh thu mạnh mẽ và bền vững, gia tăng giá trị cho toàn bộ tổ hợp.
Dù là rừng sâu hay biển xanh, các case study thành công đều cho thấy một điểm chung: Lợi nhuận vượt trội không đến từ việc sao chép, mà đến từ sự thấu hiểu địa hình và văn hóa để kiến tạo những mô hình kinh doanh đa dịch vụ phù hợp.
Xem thêm: Giải mã dòng tiền từ mô hình kỳ nghỉ gia đình ngắn hạn
Đây không còn là một tiện ích cộng thêm, mà là một chiến lược cốt lõi để tối đa hóa dòng tiền và gia tăng giá trị tài sản. Việc biến một khu nghỉ dưỡng thành một điểm đến trải nghiệm giúp tạo ra nhiều nguồn doanh thu, giảm sự phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy và xây dựng một lợi thế cạnh tranh bền vững.
Tại New Century Investment (NCI), chúng tôi không chỉ nhìn thấy một khu đất. Chúng tôi nhìn thấy tiềm năng kiến tạo một điểm đến. Với chuyên môn sâu trong ngách thị trường này, vai trò của chúng tôi là một đối tác chiến lược, giúp các nhà đầu tư nhận diện tiềm năng địa hình, cấu trúc mô hình kinh doanh đa dịch vụ và kiến tạo nên những điểm đến có dòng tiền bền vững và hiệu quả.
Bài viết liên quan:
Hệ sinh thái dịch vụ đa ngành: xu hướng tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng xanh
Bất động sản nghỉ dưỡng 2025: Giải mã dòng tiền từ mô hình kỳ nghỉ gia đình ngắn hạn
Ven biển hay giữa rừng: Mô hình đầu tư nghỉ dưỡng nào là lựa chọn tối ưu nhất?
